SAISIE IMMOBILIÉRE : QUELLE ALTERNATIVE?

La procédure de saisie immobilière a pour objet la confiscation et la vente du patrimoine immobilier du débiteur, pour permettre le remboursement du créancier. Les banques engagent généralement cette procédure lorsque leurs clients ne parviennent plus à rembourser leur prêt immobilier. Comment une procédure de saisie immobilière se déroule-t-elle et dans quel délai ? Quels sont les recours pour une débiteur en défaut ?

Prêt assorti d’une hypothèque ou d’une caution ?

Tout d’abord, si la banque a accordé un prêt immobilier assorti d’une hypothèque de premier rang, elle pourra saisir le juge d’exécution en vue de la mise en vente forcée du bien immobilier de son client en défaut. Mais cela ne sera possible que si l’hypothèque revêt la forme d’un titre exécutoire, c’est à dire d’un acte notarié. Sans titre exécutoire, le créancier ne peut ni justifier une saisie, ni exécuter par lui-même le vente forcée d’un bien hypothéqué.

Si le prêt immobilier est garanti par une caution, le mécanisme est tout autre. Le créancier recouvre sa créance en demandant à la caution le paiement des impayés de son client. En d’autres mots, la caution est une forme d’assurance pour le créancier. Celui-ci n’aura donc aucune démarche directe à entreprendre auprès de son client. Dans un second temps, la caution se retournera contre le client défaillant de la banque pour lui demander le remboursement des sommes qu’elle a dû avancer. Pour cela, la caution demande souvent, par mesure de prudence, au juge du tribunal de grande instance l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, dès la déchéance du terme prononcée par la banque. Cette démarche lui permet en particulier de sécuriser sa créance en obtenant une hypothèque sur le bien et d’écarter ainsi le risque d’une vente sans son accord.

Devoir d’information des banques

Afin de protéger les débiteurs de tout abus, le législateur exige des prêteurs le respect d’obligations d’information auprès de ses clients. Les banques sont notamment tenues de transmettre à leurs clients en défaut une mise en demeure de payer, préalablement à la déchéance du terme du prêt. Il est également prévu un encadrement strict de la procédure de saisie immobilière. L’injonction de payer délivrée par voie d’huissier marque le déclenchement de la saisie.

 La visite de l’huissier

La procédure de saisie immobilière débute par un commandement d’huissier de payer qui vaut saisie immobilière. Dès sa réception, vous ne pouvez plus vendre votre bien sans autorisation. Mais vous conservez le droit de l’habiter ou de le louer.

Le créancier dispose de deux mois pour publier le commandement au bureau des hypothèques.

L’audience d’orientation : une étape importante

Dans les deux mois qui suivent la publication du commandement, vous recevez une assignation en justice vous convoquant à une audience « d’orientation » devant le juge de l’exécution.

Ce rendez-vous est primordial et, en aucun cas, à ne pas manquer, car si vous ne vous y présentez pas, la vente aux enchères publiques de votre bien sera automatiquement ordonnée par le juge.

Une alternative à la vente forcée

Il existe une alternative à cette vente forcée. Le débiteur peut procéder lui-même à la vente de son bien, pour un prix généralement plus élevé, à la condition toutefois d’obtenir l’autorisation du juge lors de l’audience d’orientation. Le recours à un avocat n’est pas obligatoire. Le juge n’acceptera pas automatiquement cette demande. Il peut exiger un dossier complet prouvant les démarches que vous avez déjà engagées pour vendre votre bien.

Quatre mois pour vendre

Mais, dès lors que le juge ne s’oppose pas à la vente, il doit fixer le montant minimal du prix de vente autorisé et la date d’une seconde audience, appelée « audience de rappel », dans un délai qui ne peut être supérieur à quatre mois. Le débiteur utilisera ce temps pour finaliser la vente.

L’audience de rappel

À cette seconde audience, le juge s’assurera que la vente a bien eu lieu. À défaut, il ordonnera la vente forcée. Sous certaines conditions, il est toutefois en droit d’accorder un délai supplémentaire de trois mois.

La vente aux enchères publiques

Dès l’audience d’orientation, le juge peut aussi ordonner la vente forcée du bien saisi, soit parce que vous n’avez pas demandé la vente amiable, soit parce qu’il l’a refusée.

Il fixe alors les modalités de visite du bien et la date de l’audience d’adjudication à laquelle interviendra la vente judiciaire. Il s’agit d’une vente aux enchères publiques réalisée au sein du tribunal.

Une large publicité

Parallèlement, le créancier se doit d’accomplir des formalités de publicité (affichage dans les locaux du tribunal, sur l’immeuble saisi, publication dans un journal d’annonces légales et dans deux journaux à diffusion locale ou régionale). Ces avis visent à informer le plus grand nombre d’enchérisseurs. Le jour de l’audience, le bien est attribué au plus offrant.

La commission de surendettement

La commission de surendettement offre une protection étendue à tous débiteurs victimes d’endettement élevé. Elle peut constituer un recours efficace contre le risque de saisie. Elle procèdera à une étude approfondie de votre situation et de l’origine de votre endettement. Si elle déclare votre dossier recevable, elle pourra demander la suspension de la saisie au juge de l’exécution.

Si la commission considère que votre situation est irrémédiablement compromise, elle vous proposera, après vous avoir convoqué et obtenu votre accord par écrit, une procédure de rétablissement personnel.