DISPOSITIFS DE DÉFISCALISATION : COMMENT RÉUSSIR SON INVESTISSEMENT?

Les dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Pinel, incitent chaque année de nombreux particuliers à investir dans un logement neuf. Sont-ils des bons placements ou des investissements risqués? Quelles sont les motivations d’investissement dans un logement neuf, les enjeux et les démarches à entreprendre pour éviter les mauvaises surprises?

Principe

Acheter un logement neuf en loi Pinel, c’est obtenir une économie d’impôt compris entre 12% et 21% du montant de son investissement. En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le bien sur durée fixe. La réduction d’impôts est de 12% du montant de l’investissement pour un engagement locatif de 6 ans, 18% pour un engagement locatif de 9 ans, 21% pour un engagement locatif de 18 ans.

Afin d’éviter tout abus, la loi Pinel a prévu un plafonnement de la réduction de l’impôt à 63 000€ sur 12 ans. Elle limite le nombre d’investissements à 2 par an pour un montant total des investissements plafonné à 300 000€ par an.

Les dispositifs de défiscalisation qui ont précédé la loi Pinel tels que les dispositifs Borloo, Scellier, De Robien, présentaient le même mécanisme : un économie d’impôt déterminée en fonction du montant de l’acquisition. Les économies d’impôts, quant à elles, variaient, d’un dispositif à l’autre.

Toutes ces lois se sont inscrites dans une politique publique du logement et de l’aménagement du territoire. Son objectif est d’inciter la production de logement neuf dans des zones géographiques où la demande d’habitation est plus forte que l’offre.

Les motivations et les enjeux

Les motivations principales d’investissement dans un dispositif de défiscalisation sont évidentes : diminuer sa fiscalité et réaliser une opération immobilière gagnante. Pour cela, les conditions requises à l’obtention d’économies d’impôts devront être satisfaites : louer le bien sur la période convenue et résider en France.

Comme pour tout investissement, son succès est d’abord lié à sa valeur d’acquisition. Pour réaliser une belle opération, encore faut-il acheter à un prix attractif, surtout si l’acquéreur réalise son investissement dans une perspective de revente et de plus-value. De nombreux particuliers ayant investi dans des villes de petite ou de taille moyenne se sont déjà retrouvés en difficultés car elles ne parvenaient pas à louer. En plus de la perte de l’avantage fiscal, elles ont subi des difficultés de trésorerie liées au remboursement de leur emprunt. Mediaprêt a accompagné à plusieurs reprises des personnes confrontées à ce cas.

Les conseils

Par conséquent, avant de se lancer dans une telle opération, il est conseillé de bien se renseigner sur le marché de l’immobilier de la ville concernée, sur les prix de vente comme sur les prix des loyers. L’évolution démographique de la ville est une donnée significative car elle détermine souvent les prix de l’immobilier sur les années à venir. Consulter les annonces immobilières permet d’obtenir une image sur les prix pratiqués à un instant donné. Certaines personnes, n’hésitant pas à anticiper une acquisition, postent une annonce fictive de location sur quelques sites internet d’annonces, pour mesurer par avance leur chance future de louer.

Les prix des logements neufs étant en moyenne supérieurs de 20% à 30% aux logements anciens, il est impératif d’opérer un arbitrage pour déterminer si la différence de prix entre un logement neuf et ancien est justifié par d’une part l’avantage fiscal, et d’autre part la qualité de l’immeuble, voire son emplacement.

Aussi, avant de se lancer dans un investissement, il est essentiel d’envisager sa sortie. En d’autres mots, la revente sera-t-elle facile ? A quel prix ? Dans quel délai ? Que se passerai-t-il, face à un imprévu, un besoin de trésorerie urgent, si vous deviez vendre votre bien soudainement?

Enfin, l’acquisition d’un bien immobilier doit être l’aboutissement d’une réflexion patrimoniale. Au-delà de l’avantage fiscal, se posent les questions de la constitution de revenus complémentaires, d’un patrimoine, du mode de détention du bien, de la préparation de la retraite, voire de la transmission. Aurait-il un usage pour vos enfants ayant atteint l’âge pour mener des études supérieures ? Aurait-il un usage pour vos parents ?

Envisageriez-vous un jour de résider dans le logement que vous vous apprêtez à acquérir ? Si c’est le cas, vous n’aurez aucune peine à le louer.