PRÊT IN FINE : UN OUTIL D’OPTIMISATION FISCALE AVANT TOUT

Le prêt in fine est-il préférable à un prêt amortissable ? Dans quel cas faut-il se financer avec un prêt in fine et à qui s’adresse t’il ?

Le prêt in fine est avant tout un outil d’optimisation fiscal. Les intérêts, qui sont plus élevés par rapport à ceux d’un crédit amortissable classique, sont déductibles des revenus fonciers et permettent ainsi de réduire le résultat fiscal et l’impôt du contribuable.

Comment fonctionne un prêt in fine ?

Un prêt in fine est un prêt à taux fixe dont le capital est remboursé en totalité en une fois au terme du prêt. L’emprunteur n’amortira pas de capital pendant la durée du prêt, il ne remboursera que des intérêts qui sont de facto plus élevés que ceux d’un prêt amortissable puisque les intérêts sont calculés chaque mois sur le capital emprunté qui reste constant. Du fait de l’importance du coût de ce prêt, on peut légitimement se questionner sur ses avantages.

D’abord, le prêt in fine n’est pas adapté pour l’acquisition d’une résidence principale pour laquelle un prêt amortissable est recommandé. Si ce prêt a pu être proposé par certaines banques il y a encore quelques années, cette pratique est révolue, sauf pour des profils bien particuliers qui disposent d’une épargne importante et de placements financiers attractifs.

Ce type de prêt s’adresse avant tout à des investisseurs dans l’immobilier locatif qui souhaitent baisser leur revenu foncier et optimiser leur imposition. Les intérêts étant déductibles et élevés, ils permettent à des personnes ayant des revenus fonciers importants de réduire leur résultat imposable, voire de générer du déficit foncier. Il est d’autant plus conseillé à des investisseurs qui sont fortement imposés, car plus le taux marginal est important, plus les déductions d’impôts le seront.

Outre l’intérêt fiscal, il existe un avantage financier. A durée égale, la mensualité d’un prêt in fine est beaucoup plus faible que celle d’un prêt amortissable, car seuls les intérêts sont remboursés, ce qui allège le poids des remboursements dans le budget de l’emprunteur, sur toute la période du prêt. Toutefois, ce constat est à nuancer, car si l’apport initial est faible, il faudra veiller à épargner pendant toute la durée du prêt pour pouvoir rembourser le capital emprunté au terme du prêt.

Par conséquent, la prudence s’impose, l’effort d’épargne qui doit être constant est à prendre sérieusement en compte dans l’étude de faisabilité d’un prêt in fine. Si l’apport initial est suffisamment important et si une épargne de départ existe, l’avantage financier est réel. Sans apport et sans épargne, le niveau et la stabilité des revenus sont des critères essentiels à considérer avant d’envisager un financement par prêt in fine. L’obtention du prêt dans cette hypothèse sera dans tous les cas difficiles car aujourd’hui, la plupart des banques demandent une garantie sous forme d’épargne d’au moins 30% du capital au moment de la souscription du prêt.

De manière générale, les banques n’accordent ce type de prêt qu’à l’issue d’une étude approfondie tant sur la situation de l’investisseur que sur le projet immobilier en lui même. S’il s’agit d’un achat neuf assorti d’un dispositif de défiscalisation de type Pinel, la banque s’assurera au cours de l’étude du dosser que le bien est situé dans une région qui n’est pas saturée en logement et qu’il présente une réelle attractivité locative. Une pratique qui garantie la viabilité du projet à la fois pour la banque et l’investisseur.

Pour toute demande de prêt in fine, vous pouvez contacter Mediaprêt qui vous conseillera dans votre choix de financement.